Земельные споры

Статья не преследует цель расписать всевозможные разновидности земельных споров. Однако, надеюсь статья поможет разобраться в способах защиты прав на землю, окажет помощь в выборе оптимального механизма правовой защиты.

Разновидности земельных споров
Защита прав собственности на землю
Договорные споры
Споры о границах земельного участка
- признание недействительными результатов межевания земельного участка
- установление границ земельного участка
Административные споры
- исправление реестровой ошибки о координатах земельного участка
Помощник выбора требования для обращения в суд

Разновидности земельных споров

Земельные споры разнообразны. Связанно это со спецификой земли как объекта права. Наиболее специфические нормы, регулирующие земельные отношения, содержатся в земельном кодексе. Кроме этого земельно-правовые отношения регулируются нормами различных отраслей права: гражданского, административного, градостроительного, наследственного, лесного, водного.

Земельные споры можно подразделить на несколько категорий. Споры связанные с защитой права собственности на землю, споры вытекающие из договоров, споры связанные с установлением границ земельного участка, административные споры о государственной регистрации и кадастровом учете прав на землю.

Защита прав собственности на землю

Истребовании имущества из чужого незаконного владения

Права собственника или законного владельца могут быть нарушены незаконными действиями другого лица если он утратил право владения участком, лишен доступа к своему земельному участку. Для защиты прав владения сам земельный участок должен быть определен как объект права, в установленном порядке закреплены границы участка.

В таких случаях в суд заявляется требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Такие иски получили наименование в гражданском праве — виндикационный иск.

В таком споре не важно оформлено ли право собственности истца или ответчика на земельный участок. Важен сам факт того, что лицо, считающее себя законным владельцем и собственником лишено возможностей владеть участком, строить на нем, обрабатывать землю и т.п.

Факт наличия права собственности нужно доказывать в суде. Земельный участок может быть истребован даже у добросовестного приобретателя, но только если участок выбыл из владения собственника помимо его воли, например, путем похищения.

В случае же безвозмездной передачи участка незаконному владельцу участок может быть изъят в любом случае.

Заявление об истребовании земельного участка подает собственник, не владеющий участком, к лицу, незаконно владеющему этим участком.

Разрешая спор об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения суд устанавливает наличие или отсутствие различных обстоятельств:

наличие спорного земельного участка в натуре, подтверждаемое выпиской из реестра прав на недвижимое имущество;
наличие у истца права собственности на земельный участок, что подтверждается записью в реестре прав на недвижимое имущество, решением о предоставлении участка, другими документами;
выбытие участка из владения истца незаконными действиями другого лица, что подтверждается материалами уголовного дела;
нахождение земельного участка во владении ответчика;
добросовестность приобретения участка ответчиком;
основания для возникновения права собственности истца на земельный участок;
пропуск срока исковой давности по заявлению ответчика.

Разрешая спор об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения суд принимает решение руководствуясь ст. ст. 166 — 168, 301, 302 ГК РФ, ст. ст. 27, 60 ЗК РФ, п.п. 32 — 39 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

Признание отсутствующим право собственности на земельный участок

Владелец, обладая документами на участок и думая что он собственник, пользуется участком, ведет хозяйство, делает посевы, построил дом, возвел забор. Вдруг выясняется что на участок оформлено право собственности другого лица.

Во всех подобных ситуациях законный владелец может обратиться в суд с требованием о признании отсутствующим право собственности на земельный участок другого лица.

Ситуаций когда требуется обращение в суд с требованием признать отсутствующим право собственности на земельный участок другого лица множество: земельный участок оформлен в собственность другого лица путем мошенничества.

Разрешая спор суд выявляет и рассматривает следующие обстоятельства

расположена ли на земельном участке недвижимости истца;
имеется ли на участке недвижимость ответчика;
зарегистрировано ли право собственности истца на спорный земельный участок;
зарегистрировано ли право собственности ответчика на спорный земельный участок;
каковы основания для регистрации и сохранения в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на земельный участок;
основания возникновения права собственности истца и ответчика.

Суд принимает решение руководствуясь ст. 304 ГК РФ, ст. 60 ЗК РФ, п. 21 Обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 17.07.2019, п. 3 Обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 04.07.2018, п. п. 52, 53 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010

Устранение препятствий в пользовании земельным участком

Собственнику или законному владельцу земельного участка могут чиниться препятствия в пользовании участком. Такими нарушителями могут быть соседи, другие лица и организации. Например, на соседнем участке строится дом не соответствующий нормам, другие лица или организации затапливают участок.

Во всех подобных случаях владелец земли может требовать от других лиц устранения любых нарушений его права.

Рассматривая дело суд выявляет следующие обстоятельства:

права истца на земельный участок;
нахождение на земельном участке незаконного объекта
принадлежность объекта ответчику
наличие общей границы с участком ответчика
совершение иных действий, которые препятствуют истцу использовать участок

При судебном разбирательстве суд руководствуется ст. 304 ГК РФ, п.п. 45-47 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

Снос самовольной постройки

Любое строительство на земельном участке должно производиться в соответствии с законом и с соблюдением строительных норм и правил. Только на законную постройку лицо может получить право собственности.

Незаконно построенное недвижимое имущество является самовольной постройкой. Такая недвижимость подлежит сносу в судебном порядке. Чтобы считаться самовольной постройкой необходимо установление некоторых фактов.

Недвижимость может быть признана самовольной постройкой если установлено одно из следующих обстоятельств:

недвижимость построена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
разрешенное использование участка не допускает строительства на нем данного объекта недвижимости;
недвижимость построена без необходимых согласований и разрешений;
нарушены градостроительные и строительные нормы и правила.

С требованием в суд о сносе самовольной постройки могут обратиться любое лицо, чьи права нарушает постройка: владелец соседнего участка, муниципальный орган.

При рассмотрении спора о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и наложения обязанности снести самовольно возведенный объект суд выявляет такие важные для дела обстоятельства:

является ли постройка является недвижимым имуществом;
признано ли право собственности на недвижимое имущество в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
знал ли собственник постройки об ограничениях в отношении земельного участка;
соответствует ли постройка параметрам разрешенного строительства,
соответствует ли постройка правилам землепользования и застройки;
принадлежат ли собственнику или владельцу права на участок;
имеются ли разрешения на строительство
построен ли жилой дом на участке права на которое зарегистрированы до 01.09.2018;
по заявлению ответчика изучает вопрос о пропуске срока исковой давности.

При вынесения решения суд руководствуется ст. 222 ГК РФ, п.п. 22-29 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 и др.

Снос объекта некапитальный строительства

Собственник земельного участка, иной законный владелец участка, может требовать от других лиц устранения любых нарушений его права, даже не связанных с лишением его владения земельным участком.

Рассматривая дело суд выявляет следующие обстоятельства:

принадлежность земельного участка истцу на праве собственности или ином праве
нахождение на земельном участке самовольно размещенного некапитального объекта
принадлежность некапитального объекта ответчику
наличие общей границы с земельным участком ответчика
совершение иных действий, из-за которых истец не может полноценно использовать свой участок

Определение порядка пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности

Долевые собственники земельного участка не могут согласовать порядок пользования участком. Другие долевые собственники уклоняются от определения порядка пользования участком по сложившемуся порядку или на основании заключения эксперта. В такой ситуации долевой собственник вправе обратиться в суд с требованием об определении порядка пользования земельным участком.

Рассматривая дело суд устанавливает.:

нахождение земельного участка в долевой собственности истца и ответчиков
наличие сложившегося порядка пользования земельным участком, что подтверждается фотографиями свидетельскими показаниями и др.
соблюдение баланса интересов долевых собственников предложенным порядком использования участка
соблюдение в варианте эксперта баланса интересов долевых собственников, учет размера долей, расположения объектов на земельном участке и сложившегося порядка использования

Принимая решения суд руководствуется ст. ст. 247, 252, 253 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 37 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996

Споры о границах земельного участка

Признание недействительными результатов межевания земельного участка

Границы смежного земельного участка, определенные по результатам межевания, нарушают права владельца на земельный участок. В подобных ситуациях владелец участка вправе заявить требование о признании недействительными результатов межевания земельного участка и установлении границ земельного участка

Разрешая спор суд рассматривает следующие обстоятельства

наличие прав на земельный участок
нарушение законодательства при проведении кадастровых работ
нарушения при образовании земельного участка ответчика
несоответствия границ участка ответчика обозначенных в межевом плане, фактическим
изменение смежных границ при перераспределении

При вынесении решения суд руководствуется ст. 70 ЗК РФ, ч. 8 — 10 ст. 22 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, ст. 39 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

Установление границ земельного участка

Между земельным участком владельца и смежным участком не согласована граница. Смежный землепользователь уклоняется или отказывается от согласования границ. В подобной ситуации истец вправе заявить требование об установлении границ земельного участка.

Разрешая спор суд устанавливает:

принадлежность участка истцу;
фактическое положение границ смежных участков подтвержденное заключением эксперта;
имеется ли спор о границах участков;
является ли ответчик владельцем смежного участка;

При вынесении решения суд руководствуется ст. 70 ЗК РФ, ч. 8 — 10 ст. 22, ст. 43 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, ст. 39 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ

Административные споры

Исправление реестровой ошибки о координатах земельного участка

Кадастровые границы участка истца или смежного земельного участка внесены в ЕГРН с ошибкой и не соответствуют фактическим границам земельного участка. В такой ситуации истец вправе заявить об исправлении реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка

Рассматривая спор суд устанавливает некоторые обстоятельства:

факт наличия права собственности на земельный участок;
факт несоответствия данных, содержащихся в ЕГРН, фактическому землепользованию или наличие пересечений границ со смежными земельными участками (заключением кадастрового инженера и т.п.)
наличие ли отсутствие спора о границах земельного участка
соответствие или несоответствие сведений, содержащихся в реестре, правоустанавливающим документам на земельный участок
Суд установил, что Истец просил изменить сведения о границах земельного участка в той части, где он занят самовольными постройками
Суд установил, что границы земельного участка Истца не сформированы, а вносимые изменения уменьшат
Определены ли границы участка ответчика без нарушений

При вынесении решения суд руководствуется ст. 304 ГК РФ, ст. 22, п. 3 ст. 61 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, п. 56 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010

Помощник выбора требования для обращения в суд

Собственник или иной законный владелец утратил право владения на основании договора, не соответствующего закону — в суд заявляется требование о признании договора недействительным.

Фактический и законный владелец участка считает что право собственности другого лица, пусть даже и собственника, незаконно — в суд заявляется требование о признании права собственности другого лица отсутствующим.

Собственнику участка чинятся препятствия в пользовании участком — в суд заявляется требование устранить препятствия в пользовании участком (негаторный иск). Разновидностей споров об устранении препятствий, не связанных с лишением владения множество:

Истребовании имущества из чужого незаконного владения
признание права собственности другого лица отсутствующим
устранение препятствий в пользовании участком
снос самовольной постройки
снос объекта некапитальный строительства
определение порядка пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности